Tip: Maak als huisverkoper bezwaar tegen te lage WOZ-waarde

Door

Maartje Lute

op

1 maart 2017

De kans is groot dat je net de jaarlijkse gemeente-aanslag hebt binnengekregen met je WOZ-waarde. Was deze te hoog of juist te laag ingeschat volgens jou? Je kan bezwaar maken tegen de gestelde WOZ waarde. Wij leggen je uit hoe.

Redenen om bezwaar te maken

  1. Lage WOZ-waarde is minder belasting
    Bij een hogere WOZ-waarde betaal je meer belasting, waaronder onroerendezaakbelasting (ozb), waterschapsbelasting en afvalstofheffing. De hogere belasting is een logische reden om bezwaar in te dienen bij de gemeente.
  2. Hogere WOZ waarde is beter voor onderhandeling bij verkoop
    Minder logisch lijkt het om bezwaar te maken tegen een te lage WOZ-waarde. Toch kan ook dit zinvol zijn. In de eerste plaats als je jouw huis wilt verkopen dit jaar. Slimme kopers kunnen op Wozwaardeloket.nl eenvoudig de WOZ-waarde van jouw huis achterhalen. Als deze veel lager is dan je vraagprijs, kan de koper dat gebruiken om een lager bod te doen. Een hogere WOZ-waarde kan in dat geval beter voor je uitpakken.
  3. Lage WOZ-waarde kan hogere hypotheeklasten betekenen
    Stel, je WOZ-waarde valt dit jaar lager uit dan de hoogte van je hypotheekschuld. Is dit erg? Wel als je een hypotheek zonder NHG hebt. Je hypotheekverstrekker kan besluiten de rente-opslag te verhogen. Dit zie je terug als extra rente bovenop de normale hypotheekrente.

Zo maak je bezwaar tegen je WOZ waarde?

Wil je bezwaar maken tegen je nieuwe WOZ-waarde? Op de brief die je krijgt staan de te volgen stappen. Je hebt er maximaal zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking de tijd voor. Zorg voor een duidelijke onderbouwing van waarom je het niet met de gemeente eens bent. Vraag hiervoor vooraf het taxatierapport op. Hierin staat namelijk de onderbouwing van de gemeente voor de WOZ-waarde van jouw woning. Dit kun je gebruiken voor je tegenargumenten.

Vervolgens is het zaak om aan de hand van het rapport waardebepalende factoren te gebruiken om de WOZ-waarde omlaag te krijgen. Dit kun je bijvoorbeeld doen aan de hand van achterstallig onderhoud of onderdelen van jouw huis die aan vervanging toe zijn. Bijvoorbeeld lekkage of een verouderde keuken of badkamer kan een reden zijn om de waarde naar beneden bij te stellen.

Goed bruikbare voorbeeldbrieven kun je vinden op het internet. Hiervoor kun je bijvoorbeeld terecht op de website van de Consumentenbond. Vervolgens is het een kwestie van de brief aanpassen naar jouw eigen situatie.

Wat levert een lage WOZ-waarde op?

Een lagere WOZ-waarde gaat je over meerdere heffingen een besparing opleveren. De waarde wordt door de gemeente gebruikt om de hoogte van de onroerendezaakbelasting (OZB) te bepalen. Daarnaast kan het ook bepalend zijn voor de rioolheffing en de afvalstoffenheffing. De hoogte van deze heffing verschilt per gemeente, maar is bij alle gemeenten afhankelijk van de waarde van het huis. De Belastingdienst gebruikt de waarde om het zogenaamde eigenwoningforfait vast te stellen. Dit zorgt voor een bijtelling op je inkomen. Deze bijtelling verlaagt het fiscaal voordeel uit de hypotheekrenteaftrek. De waterschappen laten de waterschapsheffing afhangen van de hoogte van de WOZ-waarde.

Hoe wordt de WOZ-waarde van een huis vastgesteld?

De WOZ-waarde van jouw huis wordt bepaald van achter een bureau. Jouw huis wordt niet daadwerkelijk bekeken om de waarde te bepalen. De waarde wordt geschat aan de hand van de verkoopprijs van vergelijkbare huizen in dezelfde buurt. Bij het vaststellen van de waarde wordt bijvoorbeeld ook rekening gehouden met het bouwjaar en de inhoud van het huis. De werkelijke verkoopwaarde van je huis kan sterk afwijken.

Binnen welk tijdsbestek kan ik bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?

Binnen zes weken na dagtekening moet je bezwaar aantekenen. Je kunt een bezwaarschrift WOZ zelf opstellen of je gaat het uitbesteden. Indien het jou niet lukt om jouw bezwaar binnen deze termijn goed te onderbouwen, kun je eerst een pro-formabezwaarschrift indienen. De gemeente gaat jou vervolgens informeren over de termijn waarbinnen het gemotiveerde bezwaar ingediend moet worden.