Koopwoning beter betaalbaar voor starters

Door

Makelaarsland

op

11 januari 2012

Het aantal woningen dat te koop staat neemt toe, de verkoopduur stijgt en woningprijzen dalen. Lagere prijzen zijn ongunstig voor woningeigenaren en banken, maar bieden mogelijkheden voor starters om een woning te kopen tegen geringere financieringslasten. Dat meldt De Nederlandse Bank in het DNBulletin.

Malaise woningmarkt

De woningmarkt is de laatste jaren veelvuldig in het nieuws, vooral met sombere berichten. Sinds het begin van de kredietcrisis is het aantal woningverkopen fors teruggevallen, evenals het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. De gemiddelde woningprijzen zijn sinds augustus 2008 met circa 10 procent gedaald. Dit is ongunstig voor woningbezitters die hun vermogen zien dalen, voor banken omdat de waarde van het onderpand voor de hypothekenportefeuille afneemt en het financiële stelsel omdat kwetsbaarheden in eerste instantie toenemen.

Sleutelrol voor starters

De positieve keerzijde van lagere woningprijzen is dat huishoudens die op zoek zijn naar een koopwoning voor hetzelfde bedrag een betere woning kunnen kopen. De gemiddelde woningprijs is nu vergelijkbaar met het niveau van begin 2006. Het besteedbare huishoudinkomen is hoger dan zes jaar geleden en de hypotheekrente is laag.

“Consumenten zijn nu echter veel onzekerder over de woningmarkt. De bereidheid van consumenten om woningen te kopen is uitzonderlijk laag. Woningeigenaren willen eerst hun eigen woning verkopen voordat zij zelf op zoek gaan naar een andere woning”, stelt DNB. “Het herstel van de woningmarkt begint bij huishoudens die voor het eerst een woning kopen. Deze starters kunnen een keten van woningverkopen op gang brengen. De eigenaar van de verkochte starterswoning gaat na de verkoop van zijn eigen woning op zoek naar een nieuwe, en vaak duurdere, koopwoning. Voor de eigenaar van deze woning geldt hetzelfde en zo kan één woningtransactie van een starter een keten van woningtransacties op gang brengen.”

Financieringslasten koopwoningen dalen

In de drie jaren voor de aanvang van de financiële crisis verslechterde de betaalbaarheid van koopwoningen sterk als gevolg van een toename van de hypotheekrente en een stijging van de woningprijzen. In 2008 vond een omslag plaats. Sindsdien is de betaalbaarheid van koopwoningen in drie achtereenvolgende jaren verbeterd. De financieringslasten voor een gemiddelde woning zijn ten opzichte van 2008 als gevolg van de lagere woningprijs en de lagere hypotheekrente met ruim 18 procent gedaald. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent, waardoor de bijkomende kosten van de woningaankoop lager uitkomen, is in deze berekening niet meegenomen. Al met al zijn koopwoningen nu beter betaalbaar dan in de afgelopen tien jaar. “Sinds 2000 was alleen in 2005 het niveau van de betaalbaarheidindex vergelijkbaar met nu”, aldus DNB.

Kansen voor starters

Starters hebben een relatief laag inkomen en weinig vermogen. Veel starters moeten dan ook maximaal lenen om een koopwoning te kunnen financieren. De prijsdalingen vergroten de betaalbaarheid van koopwoningen en bieden starters de mogelijkheid om tegen lagere financieringslasten een woning te kopen. “De woningmarkt is echter geen gewone productmarkt, waar lagere consumptieprijzen automatisch leiden tot meer vraag. Een koopwoning leidt niet alleen tot de consumptie van woondiensten, maar vormt ook onderdeel van het gezinsvermogen. De verwachting van verdere prijsdalingen of het risico daarop kan leiden tot uitstel van de aankoop van een woning. Daarbij komt dat starters kunnen speculeren op verdere prijsdalingen in de verwachting dat daarmee de financieringslasten nog verder afnemen. Daar staat wel het risico tegenover van een stijging van de hypotheekrente die de financieringslasten doet stijgen.”

Bovendien is de verlaging van de overdrachtsbelasting aangekondigd als tijdelijke maatregel, waardoor in principe de bijkomende kosten van een woningaankoop medio 2012 weer stijgen naar het niveau van voor de verlaging. Hoewel een dalende woningprijs vooral bij recente woningbezitters tot een negatief vermogen in de woning leidt, biedt deze voor starters juist mogelijkheden omdat de betaalbaarheid verbetert. DNB: “Het sentiment op de woningmarkt slaat om als huizen zoveel betaalbaarder worden dat het vertrouwen bij starters om woningen te kopen terugkeert.”

Bron: Vastgoedactueel