Lage hypotheekrentes altijd voordelig?

Door

Makelaarsland

op

21 oktober 2014

Huiseigenaren die op korte termijn de rentevaste periode moeten verlengen hebben geluk. Het is nu al mogelijk om de hypotheekrente voor tien jaar vast te zetten tegen een percentage onder de 3%. Toch hebben niet alle huiseigenaren reden om te juichen. Voor spaarhypotheken en bankspaarhypotheken kunnen de netto maandlasten stijgen door een lagere hypotheekrente.

Tot 2013 was er een ruime keuze aan hypotheekvormen. De hypotheekvormen waarin de aflossing werd doorgeschoven naar de einddatum waren de meest gesloten hypotheken. Het grote voordeel van deze vormen is dat het fiscaal voordeel maximaal blijft gedurende de looptijd. Twee van de populairste vormen waren de spaarhypotheek en de bankspaarhypotheek. Sinds 1 januari 2013 zijn er nog maar twee hypotheekvormen die recht geven op hypotheekrenteaftrek, namelijk de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. De vóór 2013 afgesloten hypotheken blijven recht geven op hypotheekrenteaftrek. Voor nieuwe hypotheken geldt de beperktere keuze.

Lage hypotheekrente altijd voordelig?

Huiseigenaren die hun hypotheek nu gaan verlengen zullen waarschijnlijk profiteren van dalende woonlasten. Helaas ligt het iets genuanceerder voor spaarhypotheken en bankspaarhypotheken. Enerzijds daalt de te betalen hypotheekrente, maar de rentedaling heeft ook een negatief effect. Aan de hypotheek zit een spaarpolis gekoppeld waarin een vermogen wordt opgebouwd waarmee de hypotheekschuld op de einddatum in één keer wordt afbetaald. Over het opgebouwde spaartegoed wordt een rentevergoeding gegeven die gelijk is aan de hypotheekrente.

Door de daling van de rentevergoeding over het spaarkapitaal, moet de ingelegde premie naar boven worden bijgesteld. Anders wordt met de lagere rentevergoeding het doelbedrag op de einddatum niet gerealiseerd. Hierdoor is het mogelijk dat de netto woonlasten gaan stijgen door de lagere hypotheekrente en de hogere premie voor de verzekering.

Banken wijzen onvoldoende op risico

Een paar maanden voor het bereiken van de einddatum van de rentevaste periode, stuurt de bank een nieuw rentevoorstel. Hierin krijg je als huiseigenaar een aantal verlengingsmogelijkheden. Bij het kort vastzetten van de hypotheekrente gelden er lagere percentages in vergelijking met het lang vastzetten. In het voorstel wordt er niet of onvoldoende gewezen op de eventuele gevolgen van de rentewijziging voor de spaarhypotheek of de bankspaarhypotheek. In veel gevallen heeft de bank ook geen adviestaken, dit is namelijk de taak van de hypotheekadviseur. Toch mag minimaal van de banken verwacht worden dat ze benadrukken dat je advies moet gaan inwinnen.

Lage rente ook nadelig voor andere hypotheekvormen?

Nee, in andere hypotheekvormen is er geen koppeling tussen de waardeopbouw en de hoogte van de te betalen hypotheekrente. Het bereiken van de einddatum van de rentevaste periode is wel een ideaal moment om de hypotheek eventueel over te sluiten of om te zetten. Op de einddatum van de rentevaste periode wordt er namelijk geen boeterente in rekening gebracht bij het aanpassen of oversluiten van de hypotheek.

Heb je een spaarhypotheek of een bankspaarhypotheek? Overleg eerst met de hypotheekadviseur voordat je een keuze maakt voor een verlengingstermijn. Laat voorrekenen wat de gevolgen zijn voor de woonlasten.

Lees meer van Juul.