Natte voeten: wie draait hiervoor op?

Door

Roos van Schaaijk

op

1 augustus 2016

Als na de aankoop van een woning blijkt dat er sprake is van gebreken, komt de vraag aan de orde wie hiervoor opdraait: de verkoper of de koper?

Kelder loopt onder

Een koper ontdekt dat zijn kelder bij lichte regen onder water loopt en dat de gehele buitenriolering niet goed functioneert. De verkoper wijst iedere aansprakelijkheid van de hand. De koper laat het hierbij niet zitten en sleept de verkoper voor de rechter.

Non-conformiteit

De koper van een woning mag verwachten dat deze voldoet aan redelijkerwijs daaraan te stellen eisen, dat bepaalt artikel 7:17 BW. Dit artikel is ‘regelend recht’ waarvan in de koopovereenkomst mag worden afgeweken. Dit gebeurt in de praktijk veelvuldig. Bij de koop en verkoop van onroerende zaken wordt meestal gebruikgemaakt van een standaard (NVM-)model waarin art. 7:17 BW wordt uitgesloten.

NVM: huidige staat

Het NVM-model bepaalt dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. Het uitgangspunt is dus dat de koper het risico draagt van alle al dan niet verborgen gebreken. Een koper kan een verkoper dan alleen in zeer extreme gevallen aanspreken op de aanwezigheid van een gebrek.

Geen gebreken die normaal gebruik verhinderen

In de koopakte van de NVM, maar ook van VBO en VastgoedPro staat echter een belangrijke uitzondering: de verkoper staat in voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik verhinderen. Als er toch een gebrek is dat een normaal gebruik verhindert, dan is er niet alleen sprake van een tekortkoming, maar moet deze ook worden toegerekend aan de verkoper die zich ook niet kan beroepen op overmacht. Let op. Het moet dan gaan om een (verborgen) gebrek dat de koper niet kende noch had behoren te kennen.

Deze verkoper moest drogen!

In het hiervoor geschetste geval oordeelde het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 14.01.2016 (GHSHE:2016:46) , dat de verkoper de schade van de koper moest vergoeden. Daarbij speelde een rol dat de koper expliciet naar eventuele vochtproblemen in de kelder had geïnformeerd en de verkoper dit stellig had ontkend.

Bron: Tips en Advies Vastgoed