Oud huis (ver)kopen? Vergeet de ouderdomsclausule niet!

Door

Simone Vendel

op

12 maart 2018

Bij de verkoop van een oudere woning wordt er regelmatig een ouderdomsclausule opgenomen in de koopovereenkomst. Deze wordt opgenomen om te voorkomen dat de koper de verkoper aanspreekt op gebreken die zijn ontstaan door ouderdom van de woning.

Ouderdomsclausule

In de ouderdomsclausule staat dat koper bekend is met de ouderdom van de woning. Gevolgen van (verborgen) gebreken die het gevolgen zijn van de ouderdom zijn voor rekening en risico van de koper. De clausule legt de verantwoordelijkheid van de ouderdom van de woning bij de koper neer. Daarnaast vermeldt de ouderdomsclausule dat verkoper niet instaat voor de kwaliteit en bepaalde onderdelen van de woning.

Bij bepaalde onderdelen kun je bijvoorbeeld denken aan daken, funderingen, vloeren, leidingen, elektriciteit, riolering, enzovoort. In de ouderdomsclausule wordt verwezen naar artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Hierin wordt bepaald dat koper mag verwachten dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Met ouderdomsclausule wordt hiervan afgeweken.

Ouderdomsclausule casus 1

Uit jurisprudentie blijkt dat de ouderdomsclausule verschillend wordt uitgelegd door rechters. Zo is er een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland die bij een gebrekkige dakconstructie, ondanks artikel 6.3 van de koopovereenkomst, heeft beslist dat door de toegepaste ouderdomsclausule de verkoper niet aansprakelijk is voor de gebrekkige dakconstructie.

Het betoog van de koper dat de ouderdomsclausule alleen betrekking heeft op gebreken als gevolg van ouderdom houdt geen stand. Er staat tenslotte in de clausule vermeld dat verkoper niet instaat voor het dak, alsmede dat bouwkundige kwaliteitsgebreken geacht worden niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik. Dat de ouderdomsclausule alleen betrekking heeft op gebreken als gevolg van ouderdom valt volgens de rechter niet uit de ouderdomsclausule op te maken.

Ouderdomsclausule casus 2

Een andere uitspraak van de Rechtbank Limburg heeft de ouderdomsclausule buiten spel gezet in verband met de ‘nieuwe’ aanbouw. In deze casu heeft de verkoper in 2007/2008 de woning grondig verbouwd en een aantal jaren later te koop gezet. Koper heeft kort na ingebruikname aannemelijk gemaakt dat er vochtplekken ontstonden en later nog meerdere gebreken. De rechtbank kom in deze zaak tot de conclusie dat de vochtproblemen het normaal gebruik van het woonhuis belemmeren. Daarmee is sprake van non-conformiteit zoals bedoeld in artikel 17 boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

De rechter heeft bepaald dat verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten. In tegenstelling tot voornoemde eerdere uitspraak kan koper zich niet verschuilen achter de ouderdomsclausule. Dit is omdat de rechter van mening is dat koper bij een nog geen tien jaar oude badkamer geen rekening hoefde te houden met de ouderdomsclausule. Bijzonder, juist omdat de ouderdomsclausule geen onderscheid maakt in de oorspronkelijke bouw en de nieuwbouw.

As it is

Als je als verkoper dit risico niet wil lopen en je alsnog alle aansprakelijkheid wil neerleggen bij de koper, kan je gebruik maken van de ‘as it is’ clausule:

Het is koper bekend dat de onroerende zaak (specificeren als de aanbouw/ruimte of het verbouwde nieuwer is dan de rest van de onroerende zaak) meer dan … jaar oud is en dat de onroerende zaak (gedeeltelijk) gerenoveerd moet worden. Gezien het feit dat de onroerende zaak (gedeeltelijk) gerenoveerd moet worden wil verkoper geen enkele aansprakelijk aanvaarden met betrekking tot zichtbare en onzichtbare c.q. verborgen gebreken. Hieronder vallen eveneens zichtbare en onzichtbare c.q. verborgen gebreken die het gevolg zijn van het niet bouwen conform de bouwvoorschriften c.q. bouwvergunningen c.q. bestemmingsplanbepalingen e.d.

In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen om bovenstaande modeltekst van artikel 6.3 door te halen. Dit betekent dat als de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, dit voor rekening en risico van koper komt. Met andere woorden: koper koopt de onroerende zaak “as it is”. Bij het vaststellen van de koopsom is hier rekening mee gehouden.

Koper is in de gelegenheid gesteld om de onroerende zaak bouwkundig (te laten) onderzoeken. Koper heeft hier wel/geen gebruik van gemaakt. Verkoper staat ervoor in dat hij aan koper alle inlichtingen/feiten heeft verschaft die verkoper in het kader van de mededelingsplicht aan koper behoort over te brengen, met dien verstande dat inlichtingen/feiten die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst niet door verkoper behoeven te worden verstrekt.

Ons advies is dan ook om met de makelaar te overleggen welke vorm van de ouderdomsclausule opgenomen gaat worden in de koopovereenkomst.

Interessant onderwerp? Blijf maandelijks op de hoogte van Makelaarsland nieuws, tips en meer over de ontwikkelingen op de huizenmarkt. Schrijf je in voor onze nieuwsbrief!