NVM: woningmarkt in een rustiger vaarwater

Door

Makelaarsland

op

9 april 2015

De Nederlandse woningmarkt lijkt zich in rustiger vaarwater te begeven. Het aantal transacties neemt nog toe, maar de prijzen stabiliseren.

Op een goed 4de kwartaal 2014 is een goed 1ste kwartaal 2015 gevolgd. Het afgelopen kwartaal hebben NVM-makelaars 28.900 woningen verkocht, zo blijkt vandaag uit de eerstekwartaalcijfers van de NVM.

Dat is bijna 19% meer dan een jaar geleden, maar minder dan de ruim 34.800 NVM-transacties in het laatste kwartaal van 2014. In de totale bestaande koopwoningmarkt werden naar schatting 38.800 transacties geregistreerd. De verkoopprijs is in het 1ste kwartaal 2015 gestegen met 0,1% in vergeling met een kwartaal eerder. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt met 211.000 euro nog bijna 14% onder het niveau bij de start van de crisis, maar wel 5% hoger dan op het dieptepunt.

NVM-voorzitter Ger Hukker: “De regionale verschillen zijn groot. De woningmarkt blijft het gemiddeld beter doen dan in 2014, ondanks de strengere hypotheekregels en de beperking van het belastingvrij schenken. Na het uitstekende 4de kwartaal van 2014 zou een terugval in transacties zijn te verwachten. Alle 1stekwartalen zijn namelijk meestal matig, maar het is nu wel het best presterende 1ste kwartaal sinds de crisis. Ik hoop dat dit rustiger vaarwater, waarbij het consumentenvertrouwen stijgt, niet wordt verstoord door nieuwe politieke onrust en (gemeentelijke) belastingverhogingen.”

Eén derde verkopen betreft appartementen

Het woningmarktjaar 2015 is volgens Hukker goed begonnen. In het 1ste kwartaal 2015 verkochten NVM-makelaars 28.938 bestaande woningen. “We moeten terug tot 2008, en dus voor de crisis, om dergelijke verkoopaantallen tegen te komen in het 1ste kwartaal”, zegt de NVM-voorzitter. Een steeds groter deel van de verkochte woningen is een appartement, mede hierdoor daalde de gemiddelde verkoopprijs. In het 1ste kwartaal 2015 blijken van iedere 100 verkochte woningen er bijna 33 appartement te zijn. Eind 2012 waren dat er nog 29. Van elke 100 verkochte woningen zijn er 27 een tussenwoning. Van de andere woningtypen zijn er 13 à 14 op iedere 100 woningen verkocht.

Na het uitstekende 4de kwartaal 2014 lag een daling van het aantal transacties in het 1ste kwartaal 2015 in de lijn der verwachting, weet Hukker. “De daling is met 16,9% minder transacties ook sterker dan de gemiddelde daling in deze eeuw van het aantal transacties in het 1ste kwartaal. Die daling is gemiddeld 11% geweest. Worden echter alleen de 1ste kwartalen sinds de start van de crisis in ogenschouw genomen, dan is de daling van bijna 17% gelijk aan het gemiddelde.”

Er werden het 1ste kwartaal 2015 18,9% meer woningen verkocht dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Ook hier valt vooral de toename in het aantal verkochte appartementen op: liefst 27,3% meer dan vorig jaar in het 1ste kwartaal. Het appartement wordt gevolgd door de tussenwoning (+16,1%), de vrijstaande woning (+15,7%), de hoekwoning (+14,6%) en tot slot de 2-onder-1-kapwoning (+13,7%).

Gevolgen beperking schenken en strengere hypotheekregels (nog) niet manifest

Hukker: “De woningmarkt doet het in het 1ste kwartaal goed. Het einde van de verruimde schenkingsregeling heeft op zich zelf amper invloed gehad. Bovendien, schenken kan nog steeds tot zo’n 50.000 euro. Ik ben in ieder geval blij dat het ‘taboe’ op schenkingen verdwenen is.” Ook de strengere hypotheekregels per 1 januari 2015 hebben op dit moment niet geleid tot een dip in het 1ste kwartaal, zoals dat begin 2013 bij de invoering van nieuwe hypotheekregels wel gebeurde. Dit komt vooral door de lage rente van dit moment. In de verdere toekomst kunnen de gevolgen wellicht voelbaar worden.

Jaarlijkse aantal transacties bijna op niveau van vóór de crisis

Over de laatste vier kwartalen hebben NVM-makelaars 121.445 bestaande koopwoningen verkocht. Dat is bijna 50% meer dan op het dieptepunt halverwege 2013, toen het aantal verkopen op jaarbasis rond de 82.000 lag. In de periode voor de crisis, medio 2008, lag het aantal verkopen bij NVM-makelaars op jaarbasis rond de 140.000-150.000 woningen. Kopers hebben zich het afgelopen jaar in toenemende mate op de appartementen gestort. Op de totale bestaande koopwoningmarkt zijn naar schatting de afgelopen vier kwartalen 163.000 woningen verkocht.

In het 1ste kwartaal 2015 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 211.000 euro (ter vergelijking: 4de kwartaal 2014 216.000 euro, en 1ste kwartaal 2014 210.000 euro*). Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 332.000 euro, een appartement voor 169.000 euro. Sinds het dieptepunt van de crisis zijn de prijzen in totaal met zo’n 5% opgekrabbeld. Nog altijd zijn de prijzen gemiddeld zo’n 14% lager dan op het hoogtepunt vlak voordat de crisis zijn intrede deed. Hukker: “De prijsontwikkeling op jaarbasis kende een piek in het 3dekwartaal 2014. Sindsdien vlakt de prijsontwikkeling af. In vergelijking met een jaar eerder liggen de prijzen 2,9% hoger in het 1ste kwartaal 2015. Het is daarmee het vijfde achtereenvolgende kwartaal, waarbij de prijzen zich positief ontwikkeld hebben in vergelijking met een jaar eerder.”

De hoekwoning kende de meest beperkte prijsontwikkeling vergeleken met een jaar eerder: een plus van 1,4%. De 2-onder-1-kapwoning kende de grootste prijsstijging met 4,5% in een jaar tijd. De andere woningtypen zaten hier tussenin: tussenwoning 2,4%, vrijstaande woning 2,8% en appartement 3,4%.

Woning gemiddeld binnen vier maanden verkocht

De verkooptijd (looptijd) van de gemiddeld verkochte woning is in het 1ste kwartaal 2015 uitgekomen op gemiddeld 122 dagen (4 maanden). De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende woningtype, met een verkooptijd van 85 dagen. De verkooptijd van een appartement bedraagt gemiddeld 122 dagen. Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste verkooptijd, dit kwartaal 231 dagen.

De looptijd van het woningaanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 1ste kwartaal 2015 staat een woning in het aanbod gemiddeld 372 dagen op de markt. Een vrijstaande woning in aanbod staat gemiddeld 470 dagen te koop. De tussenwoning in het aanbod staat gemiddeld 271 dagen te koop en is daarmee het best presterende woningtype. “De looptijd van het aanbod is het afgelopen kwartaal niet verder gedaald”, aldus de NVM-voorzitter. Ook binnen de verschillende woningtypen bleven de verschillen beperkt. In vergelijking met een jaar eerder is de tijd dat woningen gemiddeld in het aanbod staan, gedaald met zo’n 17%, ofwel bijna 70 dagen. De daling bij vrijstaand is het minst (-11%), die van tussenwoningen het hoogst (-24%).

Zorgelijk vindt Hukker dat het aandeel van het aanbod dat al 3 jaar of langer in het aanbod staat, blijft toenemen. “Inmiddels staat 1 op de 5 woningen 3 jaar of langer te koop. Ook hier geldt de tweedeling in Nederland. Enerzijds een aantal grote steden waar de woningen als warme broodjes over de toonbank gaan, anderzijds regio’s waar het minder goed gaat.

Bron: NVM