Ik heb overwaarde, wat kan ik daarmee en wat niet?

Door

Bas Hakker

op

6 november 2018

Wat kan je eigenlijk allemaal met de overwaarde van je huis doen? Je kan natuurlijk een nieuw huis kopen, of gaan huren. Maar je kan ook een wereldreis maken. Of je helpt je kinderen door wat geld aan hen te lenen.

Als je je huis verkoopt dan vindt de bank het prettig als je eerst je hypotheek aflost. Mocht je dan echter nog wat geld overhouden dan is er sprake van ‘overwaarde’. Dan heb je dus wat geld verdiend doordat je ooit je huis op een goede plek hebt gekocht, een beetje geluk hebt of gewoon wat geld hebt afgelost. In theorie kun je dat geld natuurlijk lekker in je zak steken, maar als je weer een volgende woning koopt dan krijg je met allerlei regels te maken die deze mogelijkheid beperken. Kortom, wat kan je eigenlijk met je overwaarde doen?

Een nieuw huis kopen

Dat is natuurlijk wat de meeste mensen doen als ze wat geld hebben verdiend met hun vorige huis; investeren in een nieuw huis. Je krijgt dan te maken met de zogenoemde ‘bijleenregeling’ en die komt erop neer dat je je verdiende geld altijd weer moet investeren in je nieuwe huis. Tenminste, als je de gunstige rente-aftrek wilt behouden. Stel dus dat je na een jaartje of acht in die leuke buitenwijk van Utrecht gaat verhuizen naar het iets goedkopere Nieuwegein. Je betaalde in vervlogen tijden 200.000 euro voor je woning en je verkoopt het voor 310.000. Dan heb je dus 100.000 euro verdiend (met aftrek van de extra kosten). Je kan dan tegenwoordig niet zeggen ‘we financieren die nieuwe woning met een nieuwe hypotheek’, tenminste je mag dat bedrag niet aftrekken. Als je volgende woning dan 200.000 euro is dan mag je maar de rente van 100.000 aftrekken en als je volgende woning 400.000 euro is dan mag je maar 300.000 met behoud van aftrek lenen. Let op: De bijleenregeling geldt voor drie jaar dus na die periode zou je het geld wel kunnen gebruiken voor de financiering van je nieuwe hypotheek.

Verbouwen met je overwaarde

De prettige uitzondering op de regel van de bijleenregeling is ‘verbouwen’. De regeling is in het leven geroepen om risicovol beleggen in woningen een beetje aan banden te leggen, maar je kan het vrijgekomen geld natuurlijk prima gebruiken voor het verbouwen van je nieuwe huis. We keren even terug naar het stel dat de overstap van Utrecht naar Nieuwegein waagt. Zij hebben dus een ton verdiend aan hun gewilde Utrechtse woning en kopen een huis van 350.000 euro in Nieuwegein. Zij mogen dan bijvoorbeeld 50.000 euro gebruiken om te verbouwen en totaal geven ze 400.000 euro uit voor de nieuwe woning. Je kan natuurlijk ook je bestaande woning verbouwen als je overwaarde hebt. De bank zal dan wel gaan bepalen of je die nieuwe hypotheek kan betalen.

Een wereldreis maken

‘Je moet dit doen met het geld’ en ‘je kan dat doen’. Allemaal prima adviezen, maar in essentie blijft het natuurlijk jouw geld. Je hebt iets gekocht op een goede plek waar je potentie in zag en vervolgens is het meer waard geworden na een tijdje. Het is dus niet zo dat de bank je verbiedt om het geld gewoon lekker op te maken, maar het gaat erom dat je niet onbeperkt elke keer geld mag lenen waarbij je gebruikmaakt van de gunstige aftrekregeling die op een gegeven moment op zijn einde loopt (van 49,5 procent naar 37 procent in 2023 en maximaal 30 jaar). Wat als die familie uit Utrecht iets avontuurlijker zou zijn? Dan zouden ze bijvoorbeeld de overwaarde gebruiken om met een camper door Canada te trekken. Na een jaar of twee is het op en dan moeten ze een volledige lening van 350.000 euro nemen waarvan maar 250.000 aftrekbaar is. Dan zijn ze dus een geweldige ervaring in Canada rijker. Oh ja, datzelfde geldt natuurlijk voor een nieuwe auto, 100.000 potjes flipperen of het schrijven van een bestseller. Je hoeft niet direct te doen wat iedereen doet natuurlijk. Oh ja, als die wereldreis een beetje uit de hand loopt en drie jaar duurt dan is het helemaal handig want na drie jaar vervalt de bijleenregeling. Dan hoef je die ton dus niet meer af te trekken van het totale bedrag dat je kan aftrekken (maar moet je wel meer lenen natuurlijk).

Emigreren

Daarmee komen we direct bij een hele gunstige optie uit: emigreren. Stel dat het vrolijke stel uit Utrecht het wel een beetje gehad heeft in Nederland met hun saaie banen en ze besluiten om een…..bed & breakfast te beginnen in Frankrijk. Als je ervan uitgaat dat je niet in het bakje ‘vrolijke mislukkingen’ komt bij het gelijknamige tv-programma dan kan dat goed uitpakken.  Helemaal als je het een jaartje of drie uithoudt want na drie jaar mag je het volledige bedrag weer aftrekken van de belasting. Maar ja, dan moet je natuurlijk niet al je geld uitgeven aan malafide makelaars die pas na een maand of zeven aan de slag gaan en er vervolgens een zooitje van maken. Leuk voor de tv-makers misschien, maar minder leuk voor die aardige mensen uit Utrecht. Een klein tipje trouwens van een ervaren kijker van het programma; het grote geheim is voorbereiden. Dus zorg ervoor dat je alles vanuit Nederland regelt qua hypotheek op dat nieuwe pand en nog iets….Denk alvast na over de manier waarop je dat bedrijf gaat runnen en of je een beetje talent hebt voor de horeca, dat wil nog wel eens helpen.

Benieuwd naar wat je kan besparen als je je huis met Makelaarsland verkoopt? Doe hier de check.

Huis huren

Huren dat kan natuurlijk ook. Je kan natuurlijk besluiten om je overwaarde te benutten voor het huren van een huis. Als je een ton hebt verdiend, zoals ons stel uit Utrecht dan zou je in theorie een jaartje of 10 voor duizend euro kunnen huren zonder dat je verdere lasten hebt. Het is wel verstandig om op twee zaken te letten. Stel dat je bijvoorbeeld in aanmerking komt voor huurtoeslag (de maximale huur voor huurtoeslag is 710,68 euro) dan moet je opletten dat de overwaarde wordt meegerekend bij het vermogen dat je hebt. Je mag maximaal 30.000 euro vermogen per persoon hebben om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Als je drie jaar hebt gehuurd en je besluit daarna alsnog te gaan kopen dan kan dat gunstig zijn want dan kan je de rente van je volledige lening weer aftrekken. Het is wel handig om even te berekenen hoe je duurder uit bent; als je gewoon blijft zitten waar je zit of dat je in een huurwoning gaat wonen.

Geld schenken aan familieleden

Okay, het stel uit Utrecht, later Nieuwegein is inmiddels iets ouder geworden en inmiddels zijn de kinderen een jaartje of 25. Zij zouden wel een leuk huis willen kopen, maar het is niet gemakkelijk te betalen voor mensen van deze leeftijd. En met het Nieuwegeinse stel gaat het prima; de hypotheek is afbetaald inmiddels, hij heeft een paar bestsellers op zijn naam en ze hebben een aardig pensioentje opgebouwd dus het huis opeten is niet per se nodig. Ze zouden dus de overwaarde wel willen gebruiken om hun kinderen een goede woningstart te geven. Je kan dat op verschillende manieren regelen. Je kan bijvoorbeeld eenmalig een belastingvrije schenking doen van 100.800 zonder dat er schenkbelasting verschuldigd is, een kwart daarvan moeten de kinderen gebruiken voor de aankoop van een woning.

Overwaarde belastingvrij schenken

Verder kunnen ouders jaarlijks 5633 euro belastingvrij schenken hoewel je dat niet moet doen in hetzelfde jaar van eenmalige schenking. De tweede optie dat je je huis verkoopt en van je overwaarde vervolgens een lening verstrekt aan je kinderen. Daar zijn wel bepaalde voorwaarden aan verbonden en bovendien kost ergens anders wonen ook geld. Tot slot kan je natuurlijk een woning kopen voor je kinderen die het vervolgens van jou huren. Klein nadeel is wel dat je dan de hypotheekrente niet mag aftrekken omdat je er niet woont. Wel weer handig is dat je de huurinkomsten niet hoeft op te geven aan de belastingdienst. Het leuke stel uit Nieuwegein besluit een flatje te kopen in het sfeervolle Lombok. Daar gaan hun kinderen voorlopig even samen wonen. Dat hebben ze al hun hele leven gedaan, wel zo gezellig! En het komt ook mooi uit voor de vader want die mist Utrecht eigenlijk stiekem wel een beetje en zo kan hij er regelmatig rondwandelen om daarna een lekker bakje koffie te drinken met zijn kinderen. Niks mis mee!

Een tweede huis

Net zoals iedereen blijft de familie uit Utrecht altijd even hangen voor de ruit van de makelaar in dat leuke Franse dorpje waar ze altijd op vakantie gaan. Twee ton voor een huisje aan de kust? Dat valt toch behoorlijk mee. Stel dat de kinderen prima banen hebben na hun ICT-studies, de aangehaalde bestseller zorgt voor een leuke stroom inkomsten en het huis is inmiddels afbetaald. Dan hebben ze zo’n 3 ton over en ze zouden het geweldig vinden om een tweede huis te financieren. Dat kan natuurlijk, maar er zijn wel beperkingen. Zo is de hypotheekrente van de tweede woning niet aftrekbaar en bovendien is het lastig om een hypotheek te krijgen. Wat helpt is als de tweede woning in Nederland staat…toch maar even in Drenthe kijken.

Ben je eruit wat je wil gaan doen met je overwaarde? Én wil je je huis verkopen met onze moderne manier? Meld je hier aan (je zit nog nergens aan vast).

‘Ja, ik wil deze video kijken!’, denkt u natuurlijk. Klik dan op de knop Akkoord.

Hiermee plaatst u automatisch de cookies van het niveau ‘Compleet’, waardoor onze site optimaal werkt. Meer info over onze cookies: privacyverklaring. Hier kunt u uw keuze achteraf ook altijd aanpassen.