Kantoor aan huis: wat kan en mag er financieel? Lees alles!

Door

Makelaarsland

op

28 januari 2019

Van huis uit kunnen werken is natuurlijk fantastisch. Je hoeft geen rekening te houden met een afstand naar je werkplaats en je bent nog flexibeler dan anders met je werkuren. Het is dan ook niet zo vreemd dat steeds meer ondernemers er voor kiezen om van huis uit te werken.

Ben jij dit ook van plan en wil je graag een kantoor aan huis? Er zijn dan wel wat factoren waar je rekening mee moet te houden. Wat bijvoorbeeld met de fiscaliteit? Zijn de kosten voor een kantoor aan huis bijvoorbeeld aftrekbaar van de inkomstenbelasting of niet? We vertellen je graag alles over de fiscale aandachtspunten voor een kantoor aan huis.

Het zelfstandigheidscriterium en inkomenscriterium

Het is voor ondernemers belangrijk om er rekening mee te houden dat de kosten die gemaakt worden voor een kantoor aan huis niet zomaar afgetrokken kunnen worden van de inkomstenbelasting. Om dit te kunnen doen is het namelijk van belang dat er wordt voldaan aan het zogenaamde zelfstandigheidscriterium en inkomenscriterium. Deze omvat de volgende eisen:

1     De werkruimte moet een zelfstandig onderdeel van de woning zijn

In eerste instantie is het belangrijk om er rekening mee te houden dat de werkruimte een volledig zelfstandig onderdeel moet zijn van de woning. Dit betekent dat het kantoor over een eigen ingang moet beschikken. Daarnaast moet het ook eigen voorzieningen hebben zoals bijvoorbeeld een eigen sanitair. In principe wordt er ook verwacht dat de ruimte aan een derde partij verhuurd zou moeten kunnen worden. Een slaapkamer omvormen tot een kantoor aan huis is bijvoorbeeld ongeschikt. Wel zou je er voor kunnen kiezen om een schuur of een garage om te bouwen tot een kantoor of werkruimte aan huis. Dan is het in principe relatief eenvoudig om aan de vooropgestelde eisen van het zelfstandigheidscriterium en inkomenscriterium te voldoen.

Wil jij net als 18.000 andere slimme verkopers ook op de hoogte blijven van nieuws in de huizenmarkt?

2     Ten minste 70% van alle inkomsten moeten uit het kantoor aan huis komen

De tweede vereiste heeft betrekking op het inkomen dat moet worden gehaald uit de werkruimte aan huis. Zo is het een vereiste dat ten minste 70 procent van alle inkomsten uit het kantoor aan huis wordt gehaald. Bovendien speelt ook het aantal vierkante meters van de ruimte een belangrijke rol in het bepalen of de kantoorruimte aan huis fiscaal kan worden afgetrokken of niet.

Weet je werkruimte aan huis niet te voldoen aan de bovenstaande twee criteria? In dat geval zal je de kosten voor je kantoor aan huis niet kunnen aftrekken. De werkruimte zal dan ook net als de rest van het pand onder de eigenwoningregeling vallen. Dit betekent meteen wel dat je over de mogelijkheid beschikt om het volledige huis af te trekken in box 1. Voldoet je kantoor aan huis wel aan de vooropgestelde criteria en is ze voor meer dan 90 procent bestemd voor zakelijk gebruik? In dat geval geldt dat ze verplicht als ondernemingsvermogen moet worden beschouwd. Zit je onder dit percentage, maar is de werkruimte wel voor meer dan tien procent zakelijk in gebruik? In dat geval kan je zelf bepalen hoe je de ruimte in kwestie aanmerkt, met andere woorden als privé- of als ondernemingsvermogen.

Kantoor aan huis aanmerken als privévermogen

In eerste instantie kan je er voor kiezen om je kantoor aan huis aan te merken als privévermogen. In dit geval zal de bedrijfsruimte niet meetellen voor de bepaling van het eigenwoningforfait. Je moet de bedrijfsruimte dan ook net als de bijbehorende hypotheekschuld aangeven als bezitting en schuld in box 3 van de belastingaangifte. Dit brengt zowel een voordeel als een nadeel met zich mee, namelijk:

Je kan het gedeelte van de bedrijfsruimte optellen bij de schulden in box 3;
Je mag de hypotheekrente over de bedrijfsruimte niet aftrekken van de inkomstenbelasting;
In deze situatie beschik je wel over de mogelijkheid om vier procent van de zogenaamde WOZ-waarde van de bedrijfsruimte af te trekken van  de winst. Bovendien is het ook nog eens zo dat je alle kosten in rekening kan brengen die normaal door een huurder dienen te worden betaald. Het gaat hierbij niet alleen om vaste kosten waaronder de energie, maar ook om kosten met betrekking tot de inrichting. Wat dit betreft kan je niet alleen denken aan tapijt en behang, maar ook aan de kantoorinventaris. Let wel, zaken zoals een telefoon- en internetaansluiting kunnen niet worden afgetrokken van de winst, met als uitzondering wanneer ze uitsluitend voor zakelijk gebruik worden gebruikt.

Kantoor aan huis aanmerken als ondernemingsvermogen

Je mag de kosten van je bedrijfsruimte alleen maar aftrekken van de winst op het ogenblik dat deze wordt aanzien als ‘ondernemingsvermogen’. De werkruimte zal op dat ogenblik niet meer onder de eigenwoningregeling vallen. In plaats daarvan wordt ze dus belast als onderdeel van de winst die wordt gerealiseerd binnen je onderneming. Belangrijk om rekening mee te houden is dat de bedrijfsruimte bij het begin van je onderneming of op het ogenblik dat het pand in gebruik wordt genomen moet worden vermeld in de balans. Dit gebeurt onder vermelding van de aanschaffingskosten. Let wel, kies je er op een zeker ogenblik voor om het kantoor aan huis te verkopen? In dat geval zal er een belasting moeten worden betaald over de gerealiseerde boekwinst. Is er sprake van een verlies bij verkoop? Dan kan deze ook gewoon worden afgetrokken in de boekhouding.

Op het ogenblik dat je de volledige woning, inclusief de werkruimte, laat aanmerken als ondernemingsvermogen is het mogelijk om alle kosten die worden gemaakt af te trekken van de gerealiseerde winst. Je moet er wel rekening mee te houden dat er jaarlijks een verhoging van de winst moet gebeuren door een bijtelling voor privégebruik. Hoeveel dit precies bedraagt is sterk afhankelijk van het jaar in kwestie evenals van de WOZ-waarde van het woongedeelte. Hou bij het aanmerken van een kantoor aan huis als ondernemingsvermogen niet alleen maar rekening met het moment van aankoop. Dan lijkt je bedrijfsruimte aan huis laten aanmerken als ondernemingsvermogen misschien interessant, maar op het moment van verkoop kan er wel een stevige belasting verschuldigd zijn.

Geld lenen voor de inrichting van je thuiskantoor

Ga je geld lenen voor het inrichten van je kantoor aan huis? Wanneer je er voor kiest om daarvoor een zakelijke lening aan te vragen spreekt het voor zich dat de kosten op de lening gewoon afgetrokken kunnen worden van de winst in je onderneming. Dit althans op het ogenblik dat het huis wordt aangemerkt als ondernemingsvermogen.

Op zoek naar je droomwoning?

Waar rekening mee houden bij een huurwoning?

Opmerkelijk genoeg zijn de regels die gelden voor een huurwoning heel wat minder strikt. Beschik je dus met andere woorden over een werkruimte in een huurwoning? In dat geval beschik je over de mogelijkheid om de woonlasten fiscaal in mindering te brengen. Dit kan echter uitsluitend gebeuren wanneer de ruimte voor ten minste 90 procent zakelijk wordt gebruikt. Bovendien hoort de werkruimte ook ten minste 10 procent van het vloeroppervlak te bedragen. Dit betekent dat het niet noodzakelijkerwijs om een zelfstandige ruimte moet gaan. Weet je kantoor aan deze eisen te voldoen? Dan beschik je over twee verschillende opties:

  • Je kan er voor kiezen om alle huisvestingskosten die betrekking hebben tot de werkruimte af te trekken van de winst;
  • Je kan een splitsing realiseren tussen het zakelijk- en het privédeel van de woning, dit op basis van het vloeroppervlak;

Wanneer je kiest voor de eerste optie moet je wel rekening houden met een fiscale bijtelling voor privégebruik van de woning. Deze bedraagt 1,8 procent van de zogenaamde WOZ-waarde van het privégedeelte van de woning in kwestie. Als ontvanger van huurtoeslag dien je deze naar rato op te tellen bij de winst. Ongeacht welke van beide keuzes je maakt, je moet er rekening mee te houden dat deze moet worden gemaakt bij de start van je bedrijf of bij aanvatting van de huur. Deze keuze ligt ook vast en kan dus niet jaarlijks worden veranderd.

Wat met de BTW?

In principe maakt het voor de BTW niet uit of je huis weet te voldoen aan de zelfstandigheidseis evenals inkomenseis of niet. Op dit vlak geldt in principe alleen maar of de ruimte evenals de spullen zijn gebruikt voor je eigen bedrijf of je hier een bepaalde omzet mee hebt behaald waar je BTW over moet heffen of niet. Is dat het geval? In dat geval is het mogelijk om de BTW op bijvoorbeeld energie, onderhoud en inrichting van de bedrijfsruimte af te trekken als voorbelasting. Let wel, dit hoort steeds te gebeuren naar rato van het zakelijk gebruik dat van toepassing is. Kom je er zelf niet helemaal uit? Dan is het altijd aan te raden om even contact op te nemen met een fiscaal specialist.

Bron: zakelijkgeld.nl

 

 

‘Ja, ik wil deze video kijken!’, denkt je natuurlijk. Klik dan op de knop Akkoord.

Hiermee plaats je automatisch de cookies van het niveau ‘Compleet’, waardoor onze site optimaal werkt. Meer info over onze cookies: privacyverklaring. Hier kun je je keuze achteraf ook altijd aanpassen.