Heb je een woning op het oog en vraagt de verkopend makelaar je om vóór een bepaalde deadline een bod uit te brengen? Dan is er sprake van een verkoop op inschrijving. Je geeft aan wat je voor de woning wilt betalen en onder welke voorwaarden. Na de deadline beslist de verkoper of en aan wie de woning wordt gegund.
Maar krijgt iedereen dezelfde kans? Moet de verkoper het hoogste bod accepteren? En kan er na de deadline nog een nieuw bod binnenkomen? We leggen het uit.
Wat is kopen op inschrijving?
Bij een verkoop op inschrijving krijgen geïnteresseerden de gelegenheid om vóór een vastgestelde datum en tijd een bod uit te brengen. Zo kan de verkoper de biedingen en voorwaarden met elkaar vergelijken.
Vooraf moet duidelijk zijn welke verkoopmethode wordt gebruikt en welke spelregels gelden. NVM-makelaars werken sinds 1 februari 2026 met het Protocol Transparant Bieden Woonruimte bij woningverkopen die onder dit protocol vallen. Daarin staan afspraken over onder meer inschrijvingen, het registreren van biedingen en het informeren van bieders.
Twee vormen van inschrijving
Het NVM-protocol maakt onderscheid tussen twee vormen:
Inschrijving met biedtermijn
De verkoper en de verkopend makelaar kunnen de ontvangen biedingen tijdens de biedtermijn bekijken. Andere bieders kunnen deze niet zien.
Gesloten inschrijving met biedtermijn
De biedingen zijn tijdens de biedtermijn ook voor de verkoper en de verkopend makelaar niet zichtbaar. Zij kunnen de biedingen pas na de deadline bekijken.
Bij beide vormen krijgen andere bieders tijdens het biedproces geen informatie over de ontvangen biedingen. De makelaar mag bieders ook niet ongelijk informeren over welk bod de verkoper graag zou ontvangen.
Hoe breng je een bod uit?
Je brengt je bod uit via het online biedsysteem. Daar vind je ook de verkoopinformatie, de gekozen verkoopmethode en de spelregels. Na het indienen ontvang je direct een schriftelijke bevestiging.
Bij een bod gaat het om meer dan alleen het bedrag. Vermeld ook wanneer je de woning wilt overnemen en welke voorbehouden je wilt maken. Denk aan een voorbehoud voor het verkrijgen van een hypotheek, een bouwtechnische keuring of de verkoop van je eigen woning.
Zorg dat je vóór het bieden de beschikbare woningdocumentatie hebt gelezen. Zo weet je beter wat je koopt en welke voorwaarden bij jouw situatie passen.
Krijgt de hoogste bieder de woning?
Dat hoeft niet. De verkoper bepaalt of en aan wie de woning wordt gegund. Dit noemen we het recht van gunning.
Naast de prijs kunnen bijvoorbeeld het financieringsvoorbehoud en de gewenste overdrachtsdatum meewegen. Een lager bod met voorwaarden die beter aansluiten bij de wensen van de verkoper kan daardoor de voorkeur krijgen. De verkoper kan ook besluiten om aan niemand te gunnen.
Laat je daarom goed adviseren over de combinatie van prijs en voorwaarden. Laat een voorbehoud alleen weg als je de gevolgen begrijpt en het risico kunt dragen.
Wat gebeurt er na de deadline?
Na afloop van de biedtermijn bespreekt de makelaar de biedingen met de verkoper. Als iets niet duidelijk is, kan de makelaar een bieder om toelichting vragen. Daarbij wordt geen informatie over de biedingen van anderen gedeeld.
Vervolgens beslist de verkoper of en aan wie de woning wordt gegund. De gekozen koper krijgt daarvan schriftelijk bericht. De overige bieders worden eveneens schriftelijk geïnformeerd. Wordt de woning aan niemand gegund? Dan ontvangen de bieders daarover bericht, met de reden.
Het uitgangspunt is dat de verkoper de deadline respecteert. Wil de verkoper vóór de deadline overstappen op een andere verkoopprocedure? Dan moet de lopende procedure worden geannuleerd en moeten alle potentiële bieders hierover schriftelijk worden geïnformeerd, met vermelding van de reden.
Kan iemand na de deadline nog bieden?
Ja. Een deadline betekent niet dat een later bod automatisch buiten beschouwing blijft. Komt er na de deadline of na de gunning nog een bod binnen, terwijl de koopovereenkomst nog niet door beide partijen is ondertekend? Dan moet de makelaar de verkoper hierover informeren.
Of de verkoper daarop kan ingaan, hangt onder meer af van de vraag of koper en verkoper al juridisch gebonden zijn. Als de verkoper het nieuwe bod nog mag overwegen, beschrijft het NVM-protocol vier mogelijkheden:
- Het nieuwe bod afwijzen.
- Een nieuwe biedronde organiseren met alle bieders, inclusief de nieuwe bieder.
- Een nieuwe biedronde organiseren met de eerder gekozen koper en de nieuwe bieder.
- De eerdere gunning intrekken en met de nieuwe bieder onderhandelen of diens bod accepteren. Was er nog niet gegund, dan worden de eerdere bieders eerst schriftelijk geïnformeerd over de niet-gunning.
Bij een nieuwe biedronde krijgen de deelnemende bieders een gelijke kans om vóór een nieuwe deadline een bod uit te brengen. De makelaar legt de biedingen vast en informeert de betrokkenen volgens de regels van het protocol.
Wanneer is de koop bindend?
Is jouw bod geaccepteerd? Dan kan de koopovereenkomst worden opgesteld. Je hebt op dat moment nog niet altijd de zekerheid dat de woning daadwerkelijk van jou wordt.
Bij de verkoop van een woning door een particuliere verkoper aan een particuliere koper is de koop pas bindend als beiden de koopovereenkomst hebben ondertekend. Tot dat moment kunnen zij in beginsel nog terugkomen op de gemaakte afspraken. Voor een zakelijke verkoper of koper kunnen andere regels gelden.
Als particuliere koper heb je vervolgens in beginsel drie dagen wettelijke bedenktijd. Die begint op de dag nadat je de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst hebt ontvangen. Binnen deze termijn kun je zonder opgave van reden van de koop afzien.
Na de bedenktijd ben je aan de overeenkomst gebonden. Je kunt dan nog een beroep doen op een overeengekomen ontbindende voorwaarde als je aan de bijbehorende eisen en termijnen voldoet.
Kun je achteraf de andere biedingen bekijken?
Het digitale biedlogboek maakt het biedproces achteraf inzichtelijk. Daarin staan onder meer de geregistreerde biedingen, de verkoopmethode en het moment van toewijzing. Persoonsgegevens worden voor bieders geanonimiseerd.
Volgens het NVM-protocol is het biedlogboek vanaf het onherroepelijk worden van de koop gedurende een maand beschikbaar en opvraagbaar voor bieders. De koop is hiervoor onherroepelijk als de wettelijke bedenktijd en de overeengekomen voorbehouden zijn verstreken. Bieders krijgen schriftelijk bericht zodra het logboek beschikbaar is.
Er gelden enkele uitzonderingen. Zo hebben bieders die hun bod voortijdig hebben ingetrokken geen recht op inzage. Ook kan inzage onder voorwaarden worden geweigerd bij een niet-realistisch bod of misbruik van het biedlogboek.
Goed voorbereid bieden
Bepaal vooraf wat de woning voor jou waard is, welk bedrag je kunt betalen en welke voorwaarden je nodig hebt. Laat je niet alleen leiden door de vraag wat anderen misschien bieden. Een passend bod sluit aan bij de woning én bij jouw financiële mogelijkheden.
Wil je hulp bij het bepalen van je bod of het beoordelen van de voorwaarden? Een Aankoopcoach of Aankoopmakelaar van Makelaarsland denkt met je mee, zodat je goed voorbereid een keuze kunt maken.
Op de hoogte blijven en interessante tips ontvangen? Volg ons!
