Wat is het verschil tussen Kosten Koper en Vrij Op Naam?

Door

Martijn Klok

op

17 mei 2017

Als je op huizenjacht wil gaan of zelfs al een huis aan het kopen bent, kom je ze overal tegen. De termen ‘Kosten Koper’ (k.k.) en ‘Vrij Op Naam’ (v.o.n.). Wat betekenen ze en wat is het verschil?

Kosten Koper

Woningen worden meestal aangeboden met een vraagprijs ‘Kosten Koper’. Dit houdt in dat de overdrachtsbelasting (2% van de koopsom) en de notaris- en kadasterkosten voor de rekening van de koper komen. Overdrachtsbelasting is de belasting die wordt geheven als een pand van eigenaar wisselt. Ook als het geschonken wordt of als er erfpacht op het pand rust en je dus geen eigenaar van de grond wordt.

Notariskosten

Onder notariskosten wordt verstaan de kosten voor het opmaken van de leveringsakte. Deze variëren tussen ongeveer de € 300 en € 600. De koper mag altijd de notaris kiezen, dus die heeft enigszins invloed op de keuze van een goedkope of dure notaris. Onder kadasterkosten wordt verstaan de inschrijving van de leveringsakte bij het kadaster. Deze variëren ongeveer tussen de € 77 of € 126 (tarieven 2017).

Extra kosten

Daarnaast geldt voor veruit de meeste kopers dat een hypotheek nodig is om de aankoop te financieren. In dat geval heeft de koper extra notaris- en kadasterkosten. Namelijk voor het opmaken van de hypotheekakte en het inschrijven van de hypotheekakte bij het kadaster. Ook berekent de hypotheekadviseur kosten voor advies en is een taxatierapport nodig. Als Nationale Hypotheekgarantie wordt aangevraagd brengt dat nog een keer 1% extra kosten met zich mee (gerekend over het hypotheekbedrag).

Ruwweg komen de totale bijkomende kosten uit op zo’n 5 tot 6 procent. Dat betekent dat wanneer je een huis koopt van € 250.000, je nog € 12.500 extra kwijt bent aan de ‘Kosten Koper’. Hoewel al deze kosten vaak onder de ‘Kosten Koper’ worden geschaard, vallen formeel alleen de overdrachtsbelasting en de notaris- en kadasterkosten voor de leveringsakte onder de ‘Kosten Koper’.

Vrij Op Naam

Als een woning ‘Vrij Op Naam’ wordt verkocht, betaalt juist de verkoper de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte en de kadasterkosten voor het inschrijven van de leveringsakte. De koper betaalt wel altijd zelf de kosten die zijn gemoeid met de financiering. Deze kosten zijn dan wel weer fiscaal aftrekbaar.

Welke woningen worden er dan vrij op naam aangeboden vraag je je misschien af? Nieuwbouwwoningen worden ‘Vrij Op Naam’ verkocht omdat vaak wordt gewerkt met een projectnotaris. De koper heeft dan geen vrije notariskeuze, waardoor het ook niet logisch of redelijk zou zijn de notariskosten voor rekening van de koper te laten komen. Overdrachtsbelasting is bij nieuwbouwwoningen ook niet van toepassing, wel BTW.

Bestaande bouw Vrij Op Naam?

Kan bestaande bouw dan nooit ‘Vrij Op Naam’ worden verkocht? Dat kan wel maar gebeurt vrijwel nooit. Het kwam wel eens voor in de crisis toen de huizenmarkt zo slecht was, dat sommige verkopers het inzetten om kopers over de streep te trekken. Of als extra voordeeltje wanneer er meerder huizen in de straat te koop stonden. Maar zoals we weten is dat al een tijdje niet meer het geval.