Je bod op een huis is geaccepteerd. Eindelijk. Na alle bezichtigingen, het rekenen en misschien een paar eerdere teleurstellingen is het gelukt. Je vertelt het aan je familie en kijkt nog eens naar de foto’s. In gedachten staat de bank al in de woonkamer.
Maar dan belt de makelaar opnieuw. Er is een hoger bod binnengekomen en de verkoper wil daar toch op ingaan.
Mag dat zomaar? Er was toch al een akkoord?
Bij een woningverkoop tussen particulieren kan dat inderdaad, zolang de koopovereenkomst nog niet door beide partijen is ondertekend. Dat is moeilijk uit te leggen aan iemand die net dacht een huis te hebben gekocht. Bij Makelaarsland zien we van dichtbij hoeveel teleurstelling dit veroorzaakt. Daarom willen we duidelijk zijn over de regels én over wat wij doen om het biedproces zorgvuldig te laten verlopen.
Is een mondeling akkoord bij een huis bindend?
Een mondeling akkoord tussen een particuliere koper en een particuliere verkoper is nog geen bindende koopovereenkomst. Daarvoor moeten beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dit noemen we het schriftelijkheidsvereiste.
Een bevestiging van het akkoord of een toegestuurd concept van de koopovereenkomst is dus nog niet hetzelfde als een ondertekend koopcontract. Ook de particuliere verkoper kan zich op het schriftelijkheidsvereiste beroepen. Bij zakelijke partijen kunnen andere regels gelden.
Voor een koper voelt dat vaak anders. De prijs is besproken, de voorwaarden zijn duidelijk en de verkoper heeft ja gezegd. Dan is het heel begrijpelijk dat je denkt dat de koop rond is.
Precies daar ontstaat de spanning: een akkoord kan voor jou als een belofte voelen, terwijl de koop juridisch nog niet vaststaat.
Mag de verkoper alsnog een hoger bod accepteren?
Zolang de koopovereenkomst tussen particulieren niet door beiden is ondertekend, kan de verkoper terugkomen op een eerder akkoord. Ook wanneer er een hoger bod van iemand anders binnenkomt.
Dat betekent niet dat de verkoper dat ook moet doen. Hij of zij kan het nieuwe bod afwijzen en bij de eerdere afspraak blijven.
Voor ons als verkoopmakelaar ligt dat anders. Een nieuw bod moeten we aan de verkoper doorgeven. We leggen uit welke mogelijkheden er zijn en bespreken de gevolgen. De beslissing om wel of niet op het nieuwe bod in te gaan, ligt bij de verkoper.
Een bod doorgeven is dus iets anders dan aansturen op een andere koper.
Wat gebeurt er met een bod na sluiting van de inschrijving?
Bij een verkoop op inschrijving krijgen geïnteresseerden een termijn om hun bod uit te brengen. Toch kan ook na die sluitingsdatum nog een bod binnenkomen.
Als de koop nog niet door beide partijen is ondertekend en de juridische situatie het toelaat, heeft de verkoper volgens het NVM-protocol vier mogelijkheden:
- Een nieuwe ronde met alle bieders. Alle eerdere bieders en de nieuwe bieder krijgen dezelfde kans om vóór een nieuwe sluitingsdatum een bod uit te brengen.
- Een nieuwe ronde met twee bieders. De eerder gekozen partij en de nieuwe bieder krijgen die kans.
- Verdergaan met de nieuwe bieder. De verkoper trekt een eerdere gunning in en onderhandelt met de nieuwe bieder of accepteert diens bod.
- Het nieuwe bod afwijzen. De verkoper blijft bij de eerdere afspraak.
Nieuwe biedingen worden geregistreerd. De uitkomst van een nieuwe ronde of het intrekken van een gunning wordt schriftelijk meegedeeld aan de betrokken bieders.
Een sluitingsdatum geeft dus duidelijkheid over de biedronde, maar biedt nog niet dezelfde zekerheid als een ondertekende koopovereenkomst.
Hoe zorgt Makelaarsland voor een eerlijk biedproces?
We begrijpen dat kopers willen weten of hun bod zorgvuldig wordt behandeld. Daarom hebben we bij een gesloten inschrijving bewust gekozen voor een systeem waarin onze medewerkers en makelaars de binnengekomen biedingen niet kunnen bekijken.
De biedingen worden pas zichtbaar zodra de inschrijving is gesloten.
Daar zit een eenvoudige gedachte achter. Als onze collega’s de inhoud van jouw bod niet kennen, kunnen ze die informatie tijdens de inschrijving ook niet aan een andere bieder doorgeven.
Dat beschermt jouw bod. Het voorkomt ook dat onze medewerkers in een lastige positie komen wanneer iemand probeert informatie over andere biedingen los te krijgen. Na sluiting worden de biedingen beoordeeld en met de verkoper besproken.
Krijgt de hoogste bieder altijd de woning?
Nee. Naast de prijs kunnen ook de voorwaarden en de gewenste overdrachtsdatum belangrijk zijn voor de verkoper. Een hoger bod past daardoor niet altijd beter dan een lager bod.
We bespreken de verschillen met de verkoper, zodat die een weloverwogen keuze kan maken. Een eerlijke behandeling van biedingen betekent dat het proces zorgvuldig verloopt. Het betekent niet dat vooraf vaststaat wie de woning krijgt.
Wanneer kun je het biedlogboek inzien?
Zodra de koop onherroepelijk is geworden, kunnen bieders en de uiteindelijke koper het biedlogboek bekijken in hun Makelaarsland-account. Normaal gesproken zijn dan de wettelijke bedenktijd en eventuele ontbindende voorwaarden verstreken. Persoonsgegevens van andere bieders worden afgeschermd. Voor inzage gelden de voorwaarden van het NVM-protocol; wie zijn bod voortijdig heeft ingetrokken, is bijvoorbeeld uitgesloten.
Zo kun je achteraf zien welke biedingen zijn uitgebracht. Dat maakt een verloren woning niet minder pijnlijk, maar geeft wel meer inzicht in het verloop van de verkoop.
Voor de koper een klap, voor de verkoper een afweging
Wie na een geaccepteerd bod alsnog wordt overboden, voelt zich vaak aan de kant gezet. Zeker als je al lang zoekt. Misschien heb je een tweede bezichtiging gehad, plannen gemaakt of je kinderen verteld over het nieuwe huis.
Dan helpt het niet veel om alleen te horen dat het juridisch mag. De teleurstelling blijft.
Tegelijk kan een nieuw bod voor een verkoper een moeilijke afweging zijn. Wat doe je als iemand € 10.000 meer biedt? Of zelfs € 30.000? Dat kan veel betekenen voor de aankoop van een volgende woning of de financiële situatie na een scheiding.
Sommige verkopers blijven bij hun eerste akkoord. Anderen gaan bij zo’n verschil toch twijfelen. In onze gesprekken bespreken we ook wat een andere keuze betekent voor degene aan wie de woning eerder was gegund. Want achter ieder bod zit iemand met verwachtingen.
De makelaar die het slechte nieuws moet brengen
Onze makelaars voeren vervolgens het gesprek met de teleurgestelde koper. Dat is een kant van het werk waar je weinig over hoort.
Ze krijgen verdriet, boosheid en verwijten te horen. Soms wordt gezegd dat ze onbetrouwbaar zijn of spelletjes spelen. Onze collega’s hebben ook ernstige scheldpartijen en bedreigingen meegemaakt.
Terwijl zij de nieuwe bieding niet hebben uitgebracht en de verkoopbeslissing niet nemen.
Dat betekent niet dat wij ons achter de verkoper of de wet verschuilen. We moeten uitleggen wat er gebeurt, vragen beantwoorden en zorgvuldig blijven communiceren. Maar we kunnen de keuze van de verkoper niet overnemen.
Boosheid en teleurstelling begrijpen we. Schelden en bedreigen gaat te ver.
Waarom bestaat het Schriftelijkheidsvereiste?
Het Schriftelijkheidsvereiste is ingevoerd om particuliere kopers te beschermen. Het geeft duidelijkheid over de afspraken en het moment waarop de koop tot stand komt. Ook de particuliere verkoper kan zich echter op die regel beroepen. Daardoor kan de periode vóór ondertekening juist onzekerheid veroorzaken voor de koper.
Dat is de lastige kant van deze bescherming. Je zit als koper niet zomaar aan een mondelinge afspraak vast, maar kunt daardoor ook een woning verliezen waarvan je dacht dat je die al had gekocht.
Na ondertekening heeft de particuliere koper bovendien nog drie dagen wettelijke bedenktijd. Die begint op de dag na ontvangst van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst. De verkoper heeft die wettelijke bedenktijd niet.
Wat kun je doen na een geaccepteerd bod?
Zorg dat de gemaakte afspraken zo snel mogelijk zorgvuldig in de koopovereenkomst worden vastgelegd. Lever de benodigde gegevens aan en neem de tijd om te controleren of de prijs, voorwaarden en overige afspraken goed zijn opgenomen.
Bij Makelaarsland bereiden we de verkoopdocumenten vooraf voor. Daardoor kunnen we na overeenstemming snel aan de slag met het opstellen van de koopovereenkomst.
Dat verkleint de periode waarin nog onzekerheid bestaat, zonder dat je overhaast hoeft te tekenen.
We kunnen niet beloven dat iedere verkoop zonder teleurstelling verloopt. Wel kunnen we biedingen zorgvuldig behandelen, het proces vastleggen en duidelijk vertellen waar je aan toe bent. Ook als dat een moeilijk gesprek oplevert. Juist dan moet je kunnen rekenen op een makelaar die bereikbaar blijft en eerlijk uitlegt wat er gebeurt.
Op de hoogte blijven en interessante tips ontvangen? Volg ons!
