In de praktijk zijn er verschillende redenen waarom een woning mét huurders verkocht wordt. Soms besluiten twee mensen met een koopwoning te gaan samenwonen en houden zij één van de woningen aan voor verhuur. Ook zien we woningen die specifiek zijn aangekocht als belegging, bijvoorbeeld om (tijdelijk) te verhuren. Op het moment dat je zo’n woning wilt verkopen, woon je er zelf vaak niet meer, maar zit er wél een huurder in.
In dit artikel leggen we uit hoe je een woning kunt verkopen met zittende huurder(s), wat de juridische spelregels zijn en waar je praktisch op moet letten. Want huurders zijn in Nederland goed beschermd. Zo kunnen ze niet zomaar worden uitgezet en blijven hun rechten ook bij verkoop overeind. Dat maakt het belangrijk om het proces zorgvuldig aan te pakken, zowel juridisch als praktisch.
Wat gebeurt er met de huurder bij verkoop?
Volgens het principe ‘koop breekt geen huur’ (artikel 7:226 BW) blijft de huurovereenkomst gewoon bestaan als de woning van eigenaar wisselt. De nieuwe koper neemt automatisch de rol van verhuurder over. Dit betekent dat je als verkoper niet zomaar de huur kunt beëindigen vanwege verkoop.
Verkopen met zittende huurder is dus toegestaan, maar houd rekening met het volgende:
- De huurder mag in de woning blijven wonen.
- De koper moet bereid zijn de huurder ‘mee over te nemen’.
- Je kunt de huur alleen beëindigen met wederzijds goedvinden of een wettelijke opzeggingsgrond.
Wil je de woning leeg opleveren? Dan moet je in overleg met de huurder tot een oplossing komen en dit kan lastig zijn, zeker bij contracten voor onbepaalde tijd.
Twee situaties waarin woningverkoop met huurder speelt
1. Verkoop na tijdelijk verhuren van eigen woning
Je hebt zelf in de woning gewoond, maar tijdelijk verhuurd omdat je bijvoorbeeld ging samenwonen. Nu wil je verkopen, maar de huurder woont er nog. Dit komt regelmatig voor in de praktijk.
2. Verkoop van een beleggingspand
Je bezit een woning als investering en hebt huurders. Je wilt verkopen aan een andere belegger, een logische stap als je jouw portefeuille wilt afbouwen of herstructureren.
Voor- en nadelen van verkopen met huurder
Voordelen:
- Je kunt direct verkopen, zonder eerst de huurder uit huis te krijgen.
- Interessant voor kopers die op zoek zijn naar een verhuurd object, zoals beleggers.
Nadelen:
- De woning is minder aantrekkelijk voor mensen die er zelf willen wonen.
- De verkoopprijs kan lager liggen vanwege de beperkte beschikbaarheid.
- Bezichtigingen zijn lastiger te plannen, zeker als de huurder daar niet actief aan mee wil werken.
Wat kun je zelf alvast regelen?
Denk aan deze voorbereidingen als je een verhuurde woning wilt verkopen:
- Check het huurcontract: Looptijd, voorwaarden, opzegtermijnen en huurprijs.
- Communiceer open met de huurder: Een goede verstandhouding vergroot de kans op medewerking bij bezichtigingen.
- Verzamel documentatie: Denk aan het huurcontract, eventuele aanpassingen, energielabel en onderhoudsgeschiedenis.
Juridische aandachtspunten
Hoewel het verkoopproces grotendeels gelijk blijft, zijn er extra stappen en aandachtspunten:
- Een notaris is verplicht, net als bij een gewone overdracht.
- Je moet alle relevante stukken aanleveren, inclusief huurcontract en energielabel.
- Financiering kan lastiger zijn voor kopers, omdat de woning nog niet ‘vrij van huur’ is.
- Als de huurder niet wil vertrekken, heb je juridisch sterke gronden nodig om tot opzegging over te gaan.
Is een makelaar nodig?
Technisch gezien niet, maar zeker bij een verhuurde woning is professionele begeleiding sterk aan te raden. Een makelaar kan:
- De waarde inschatten van de woning in verhuurde staat.
- Adviseren over marktpositionering (bijvoorbeeld richting beleggers).
- Helpen met juridische afhandeling en documentatie.
Wil je weten hoe dit in jouw situatie uitpakt? Op Makelaarsland.nl lees je meer over de stappen bij verkoop.
Op de hoogte blijven en interessante tips ontvangen? Volg ons!
