Ouderdomsclausule: Wat houdt dit in?

Bij de verkoop van een oude woning, kan een ouderdomsclausule opgenomen worden in de koopovereenkomst. In de ouderdomsclausule staat dat de koper bekend is met de ouderdom van de woning en dat de gevolgen van verborgen gebreken, die het gevolg zijn van deze ouderdom, voor risico van de koper komen.

Deze clausule legt de verantwoordelijkheid bij de koper en vermeldt dat de verkoper niet instaat voor de kwaliteit van een aantal onderdelen van de woning. Omdat de clausule geen standaardbepaling is in de NVM koopakte, wordt deze handmatig toegevoegd.

Ouderdomsclausule

De ouderdomsclausule is in beginsel opgesteld om de verkopende partij te beschermen tegen onrechtmatige beschuldigingen van een slechte bouwkundige staat van de woning. De reden van de minder goede bouwkundige staat kan te maken hebben met de periode waarin de woning is gebouwd. Het is mogelijk dat op het moment dat het huis werd gebouwd andere, minder strenge bouwkundige normen golden, met als gevolg dat het gebouw langere tijd heeft moeten “doorstaan”.

De reden kan ook zijn dat aan oudere woningen meerdere opeenvolgende verbouwingswerkzaamheden zijn uitgevoerd, die van betere of mindere kwaliteit zijn geweest, of die niet goed op elkaar aansloten. Hierdoor kunnen dus ook recentere werkzaamheden aan de woning onder de ouderdomsclausule vallen.

Tip!
Weet je als koper dat een woning relatief oud is, dan is het verstandig om voor aankoop van de woning een bouwkundige keuring te laten verrichten. Dit geldt ook als de woning is gerenoveerd, want je bent niet bekend met de kwaliteit van de renovaties.

Even overleggen

Het is nogal wat, die ouderdomsclausule. Heb je na het lezen van dit artikel nog vragen over deze clausule of andere zaken uit de koopovereenkomst?

Dan is het wel wel prettig als je even met een makelaar kunt overleggen, zonder ergens aan vast te zitten. Dat kan hoor!

Laat je gegevens achter en onze makelaar belt jou vrijblijvend terug, mét antwoord op jouw brandende vragen.

Sparren met een makelaar

Toepassing ouderdomsclausule

De ouderdomsclausule wordt opgenomen in de koopovereenkomst van oudere woningen om zo te voorkomen dat de verkoper, na verkoop van de woning, door de koper kan worden aangesproken op gebreken die zijn ontstaan door ouderdom van de woning. De ouderdomsclausule staat niet standaard in de koopovereenkomst. Zorg er dus voor dat je, als je deze wilt laten opnemen, de ouderdomsclausule handmatig laat toevoegen.

Let op!
Zorg ervoor dat de ouderdomsclausule duidelijk geformuleerd is. Helaas komt het nog vaak voor dat discussies ontstaan tussen koper en verkoper over wie aansprakelijk is voor een bepaald (ouderdoms)gebrek.

Ouderdomsclausule casus 1

Uit jurisprudentie blijkt dat de ouderdomsclausule verschillend wordt uitgelegd door rechters. Zo is er een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland die bij een gebrekkige dakconstructie, ondanks artikel 6.3 van de koopovereenkomst, heeft beslist dat door de toegepaste ouderdomsclausule de verkoper niet aansprakelijk is voor de gebrekkige dakconstructie.

Het betoog van de koper dat de ouderdomsclausule alleen betrekking heeft op gebreken als gevolg van ouderdom houdt geen stand. Er staat tenslotte in de clausule vermeld dat verkoper niet instaat voor het dak, alsmede dat bouwkundige kwaliteitsgebreken geacht worden niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik. Dat de ouderdomsclausule alleen betrekking heeft op gebreken als gevolg van ouderdom valt volgens de rechter niet uit de ouderdomsclausule op te maken.

Ouderdomsclausule casus 2

Een andere uitspraak van de Rechtbank Limburg heeft de ouderdomsclausule buiten spel gezet in verband met de ‘nieuwe’ aanbouw. In deze casu heeft de verkoper in 2007/2008 de woning grondig verbouwd en een aantal jaren later te koop gezet. Koper heeft kort na ingebruikname aannemelijk gemaakt dat er vochtplekken ontstonden en later nog meerdere gebreken. De rechtbank kom in deze zaak tot de conclusie dat de vochtproblemen het normaal gebruik van het woonhuis belemmeren. Daarmee is sprake van non-conformiteit zoals bedoeld in artikel 17 boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

De rechter heeft bepaald dat verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten. In tegenstelling tot voornoemde eerdere uitspraak kan koper zich niet verschuilen achter de ouderdomsclausule. Dit is omdat de rechter van mening is dat koper bij een nog geen tien jaar oude badkamer geen rekening hoefde te houden met de ouderdomsclausule. Bijzonder, juist omdat de ouderdomsclausule geen onderscheid maakt in de oorspronkelijke bouw en de nieuwbouw.

As it is clausule

Als je als verkoper dit risico niet wil lopen en je alsnog alle aansprakelijkheid wil neerleggen bij de koper, kan je gebruik maken van de ‘as it is’ clausule:

Het is koper bekend dat de onroerende zaak (specificeren als de aanbouw/ruimte of het verbouwde nieuwer is dan de rest van de onroerende zaak) meer dan … jaar oud is en dat de onroerende zaak (gedeeltelijk) gerenoveerd moet worden. Gezien het feit dat de onroerende zaak (gedeeltelijk) gerenoveerd moet worden wil verkoper geen enkele aansprakelijk aanvaarden met betrekking tot zichtbare en onzichtbare c.q. verborgen gebreken. Hieronder vallen eveneens zichtbare en onzichtbare c.q. verborgen gebreken die het gevolg zijn van het niet bouwen conform de bouwvoorschriften c.q. bouwvergunningen c.q. bestemmingsplanbepalingen e.d.

In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen om bovenstaande modeltekst van artikel 6.3 door te halen. Dit betekent dat als de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, dit voor rekening en risico van koper komt. Met andere woorden: koper koopt de onroerende zaak “as it is”. Bij het vaststellen van de koopsom is hier rekening mee gehouden.

Koper is in de gelegenheid gesteld om de onroerende zaak bouwkundig (te laten) onderzoeken. Koper heeft hier wel/geen gebruik van gemaakt. Verkoper staat ervoor in dat hij aan koper alle inlichtingen/feiten heeft verschaft die verkoper in het kader van de mededelingsplicht aan koper behoort over te brengen, met dien verstande dat inlichtingen/feiten die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst niet door verkoper behoeven te worden verstrekt.

Ons advies is dan ook om met de makelaar te overleggen welke vorm van de ouderdomsclausule opgenomen gaat worden in de koopovereenkomst.

Heb je een vraag waar je snel antwoord op wil van iemand die er verstand van heeft? Of wil je even kort overleggen? Dat kan. Laat je gegevens achter en een van onze makelaars belt je terug. En je zit nergens aan vast!

Veel gestelde vragen over de bouwkundige staat

Wat houdt de ouderdomsclausule in?

Wat is voorbehoud uitvoeren bouwkundige keuring woning?

Wat houdt de onderzoeksplicht koper in als je een huis koopt?

Alle veelgestelde vragen

Even sparren met een makelaar?

Vraag nu een gesprek aan

‘Ja, ik wil deze video kijken!’, denkt je natuurlijk. Klik dan op de knop Akkoord.

Hiermee plaats je automatisch de cookies van het niveau ‘Compleet’, waardoor onze site optimaal werkt. Meer info over onze cookies: privacyverklaring. Hier kun je je keuze achteraf ook altijd aanpassen.