5. Voorstellen ter verbetering transparantie

De makelaardij was van oudsher een ‘black box’ voor consumenten; waar alleen makelaars het beschikbare woningaanbod kenden en lokaal etaleerden. Met de komst van het internet vond digitalisering plaats op de woningmarkt, waardoor het al veel transparanter en eerlijker is geworden. Zo zorgde huizensite funda ervoor dat elke woningzoeker zicht kreeg op het volledige, landelijke woningaanbod. En maakten initiatieven als Makelaarsland het voor consumenten mogelijk om meer inzicht en controle te krijgen in het (ver)koopproces en een makelaar in te schakelen voor een vast tarief. Maar er zijn nog genoeg stappen te nemen om de transparantie te bevorderen.

Hieronder gaan we kort in op de meest recente voorstellen die vanuit de politiek in 2021 zijn gedaan om de woningmarkt transparanter te maken. Deze voorstellen zijn onlangs verwerkt in een convenant, dat op 16 februari 2022 door minister Hugo de Jonge, de NVM, VBO, VastgoedPro en VEH is ondertekend.

5.1 Voorstellen vanuit de politiek

De politiek erkent de uitdagende situatie op de woningmarkt en in het nieuwe kabinet wordt momenteel gezocht naar oplossingen om de markt meer in balans te krijgen. Onder andere het woningtekort wordt aangepakt door de komende tijd meer woningen te bouwen. In de praktijk zal dit pas over een paar jaar een klein deel van de woningnood oplossen. Voor de komende twee jaar zul je er dus rekening mee moeten houden dat de huidige krapte blijft. Ondertussen wordt er gekeken hoe op korte termijn meer transparantie gecreëerd kan worden.

In april 2021 stuurde minister Kasja Ollongren een brief naar de Tweede Kamer waarin ze beschreef dat het proces rondom de aan- en verkoop van een woning transparanter moet. Er volgden gesprekken tussen de minister en verschillende partijen, waaronder Makelaarsland. Op basis hiervan schreef de minister opnieuw een brief met in de kern drie verbetervoorstellen. Het uitgangspunt van de overheid is om deze voorstellen eerst ‘met en door’ de sector op te laten pakken en – alleen als het nodig blijkt – de voorstellen wettelijk vast te leggen.

Het gaat om de volgende voorstellen:

Introductie van het biedlogboek

In een biedlogboek worden biedingen zwart-op-wit vastgelegd via een automatisch systeem, zonder tussenkomst van een verkopend makelaar. Biedingen worden niet meer aangenomen via e-mail of telefoon. De biedingen in het biedlogboek zijn pas na het sluiten van de inschrijvingsdatum inzichtelijk voor zowel de verkopend makelaar als de verkoper. De verkoper kiest op basis van de verzamelde biedingen aan wie de woning wordt gegund.

De minister wil dat het ook voor kopers mogelijk wordt om het biedlogboek in te zien. De persoonlijke gegevens van de bieders blijven hierin anoniem. Het logboek zorgt er dan voor dat verkopers en kopers een volledig beeld krijgen van alle biedingen die zijn gedaan. Biedingen kunnen niet achtergehouden worden en sjoemelen met biedingen wordt moeilijker, omdat alles wordt geregistreerd.

Helemaal waterdicht is het systeem niet. Na het sluiten van de inschrijving kan er nog steeds een andere bieding geaccepteerd worden (zie schriftelijkheidsbeginsel).

Een aantal partijen werkt inmiddels met een biedlogboek. Zo ook Makelaarsland.

Een onafhankelijk tuchtrecht voor meer duidelijkheid in het koopproces

De drie Nederlandse makelaarsbrancheverenigingen, NVM, VBO en VastgoedPro hebben momenteel elk hun eigen regels, gedragscodes en tuchtcommissies. In 2001 is het beroep van makelaar vrijgegeven, waardoor er ook makelaars zijn die zich niet hoeven te houden aan de regels van een branchevereniging, als ze hier niet bij aangesloten zijn. Om ervoor te zorgen dat het voor (ver)kopers duidelijker wordt aan welke regels makelaars zich horen te houden, heeft minister Ollongren de brancheverenigingen gevraagd om met een verbeterplan te komen. De minister heeft zelf het voorstel gedaan om met één gezamenlijk, onafhankelijk tuchtrecht te komen. Hier zijn nog geen concrete afspraken over gemaakt.

Voorbehouden verplicht stellen om kopers gelijke kansen te geven

Kopers nemen steeds meer risico om aan een woning te komen. Om voor verkopers aantrekkelijker te worden gevonden, bieden ze steeds vaker zonder financieel- of bouwkundig voorbehoud. Ze hopen zo hun kansen te vergroten, aangezien ‘geen voorbehouden’ meer zekerheid voor de verkoper geeft.

Het lijkt bijna of voorbehouden tegenwoordig als extra’s gezien worden, terwijl ze in alle modelovereenkomsten standaard staan opgenomen. Als je voorbehouden wil laten vallen, moeten deze actief weggestreept worden. Dit is niet zonder reden, want de consequenties kunnen groot zijn. Als je bijvoorbeeld je ‘voorbehoud van financiering’ laat vallen en je krijgt de hypotheek – om wat voor reden ook – niet rond, dan moet je als boete de waarborgsom (10% van de koopsom) betalen! Een aanzienlijk bedrag, wat je liever niet kwijtraakt…

Om de risico’s voor kopers te verlagen, onderzoekt minister Ollongren de mogelijkheden om voorbehouden verplicht te stellen. Voor het financieel voorbehoud zou dit betekenen dat het eigen vermogen een minder grote rol gaat spelen. En een verplichte bouwtechnische keuring geeft kopers meer inzicht in de daadwerkelijke waarde van de woning en mogelijke herstelwerkzaamheden na aankoop. Voor de verkoper kunnen het verplicht stellen van deze voorbehouden negatief uitpakken. Het is voor een verkoper nu interessant als een koper zonder financieringsvoorbehoud biedt, omdat hij daarmee meer zekerheid op verkoop van zijn woning heeft.

5.2 Alternatieve kopersbescherming

Naast de adviezen van Ollongren zijn er meer mogelijkheden die mogelijk kunnen bijdragen aan het transparanter en eerlijker maken van de woningmarkt. Daarom zijn steeds meer makelaars en andere betrokken partijen op zoek gegaan naar oplossingen om de situatie op de markt prettiger te maken.

Overige voorstellen vanuit diverse marktpartijen:

Mondelinge overeenstemming bindend maken

In 2003 is in de wet vastgesteld dat overeenstemming pas bindend is wanneer de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend (schriftelijkheidsvereiste). Er kan zo geen verwarring ontstaan of en onder welke voorwaarden overeenstemming is bereikt. De wet is van kracht geworden tijdens de vorige ‘verkopersmarkt’ om kopers te beschermen tegen het nemen van een overhaaste beslissing.

In de praktijk zorgt deze wet ervoor dat een verkoper na mondelinge overeenstemming nog op andere biedingen mag reageren. Bij een beter bod van een tweede partij, mag de verkoper dus van de mondelinge verkoop aan partij één afzien. Dit levert regelmatig gefrustreerde kopers op. Door mondelinge overeenstemming bindend te maken, zou je dit soort situaties tegengaan.

Concept koopovereenkomst eerder beschikbaar maken

Door de concept koopovereenkomst vooraf beschikbaar te stellen, bijvoorbeeld na een bezichtiging, zorg je ervoor dat het controleren geen tijd in beslag neemt nadat overeenstemming is bereikt. Kopers kunnen dan zonder tijdsdruk de koopovereenkomst doornemen en controleren. Na overeenstemming hoeven alleen nog de namen van de kopers en andere afwijkende afspraken toegevoegd worden. Zo kan je de overeenkomst een stuk sneller onderteken en verklein je de kans dat er nog iemand anders ‘tussendoor piept’.

Bouwkundige keuring bij in verkoop plaatsen woning verplicht maken

De bouwkundige keuring vóóraf uitvoeren en het rapport voor alle kijkers direct beschikbaar stellen, kan achteraf een hoop gedoe schelen. Alle belangstellenden weten immers precies waar ze aan toe zijn en kunnen meteen een betere inschatting maken van de waarde van de woning. Dit zorgt voor meer zekerheid voor de koper, maar ook voor de verkoper. Bieden onder voorbehoud van een bouwkundige keuring is dan niet meer nodig.

Wel zou het nadelig voor de verkoper kunnen zijn. Bij veel gebreken zouden de biedingen lager kunnen uitvallen. Ook komen er kosten bij een bouwkundige keuring kijken. En wie gaat die betalen, de koper of verkoper? Beide partijen zitten hier natuurlijk niet op te wachten.