Extra aflossen hypotheek: nieuwe EU-regels

Door

Juul Dijkhuis

op

5 oktober 2016

Volgens de EU-regels mogen banken geen boete meer opleggen bij het extra aflossen op een hypotheek. Uitsluitend de werkelijke kosten mogen worden doorberekend. Dit lijkt extra aflossen van een hypotheek gunstiger te maken, maar is dat ook werkelijk zo?

Vervroegd of extra aflossen – wat verandert er?

De nieuwe regels houden in dat bij vervroegd of extra aflossen van een hypotheek – buiten de afspraken die in de hypotheekovereenkomst zijn vastgelegd – banken geen extra kosten of boete in rekening mogen brengen. Dit vloeit voort uit een aanpassing van Nederlandse regels aan Brusselse EU-voorschriften, de ‘Mortgage Credit Directive’.

Op grond van nieuwe richtlijnen mag de geldverstrekker (de bank) nooit meer boeterente vragen dan het financiële nadeel dat hij zou lijden door het vervroegd of versneld aflossen.

Rentenadeel en vergoeding

Als gevolg van het versneld aflossen van een hypotheek door een klant lijdt de bank een rentenadeel. Klanten zullen immers vooral vervroegd of extra aflossen als de hypotheekrente die zij moeten betalen (relatief) hoog is.

De bank krijgt het geld (de vervroegde aflossing) op een onvoorzien moment terug en heeft mogelijk veel moeite dit vrijgekomen geld tegen een behoorlijk rendement te ‘herplaatsen’.

Het komt erop neer dat de EU-regels het toestaan dat de klant het rentenadeel over de nog uitstaande periodes moet vergoeden. Op die manier heeft de bank geen nadeel van de vervroegde aflossing.

Hypotheek aflossen of niet? De bank moet meedenken

De EU-regels stellen dat ‘de boete nooit hoger mag zijn dan de werkelijke kosten van de geldverstrekker’. Wat betreft het rentenadeel lijkt het allemaal betrekkelijk eenvoudig uit te rekenen, maar de gemiddelde woonconsument is waarschijnlijk niet in staat om de berekening van de bank te controleren.

Banken (en andere financiële instellingen) hebben steeds meer een zorgplicht ten opzichte van hun klanten. Dit betekent dat banken actief moeten meedenken over de vraag of in een concrete situatie vervroegd of extra aflossen wel voordelig(er) is. Mogen de kosten hiervoor wel worden doorberekend en wordt daar dan een maximum aan gesteld?

Is extra aflossen van een hypotheek verstandig?

Het mag dan wat betreft de boete gunstiger zijn om vervroegd af te lossen, maar de eerste vraag die moet worden gesteld is of vervroegd aflossen wel gunstig is en of het niet beter is om binnen de grenzen te blijven van het ‘normaal’ boetevrij aflossen van de hypotheek.

Met de nieuwe boeteregels die gelden voor het vervroegd aflossen van een hypotheekschuld, zijn woningbezitters niet per se voordeliger uit dan wanneer zij niet extra aflossen.

Hoewel de nieuwe regels voordeliger zijn (of lijken te zijn) dan de oude, kan het er in feite op neerkomen dat bij vervroegd aflossen toch gewoon de rente over de gehele hypotheekschuld en looptijd moet worden betaald; slechts de boetes verdwijnen. Afhankelijk van de omstandigheden kan er zelfs een financieel nadeel ontstaan doordat na extra aflossen het belastingvoordeel lager wordt. Het lijkt verstandig om de aflossing van de hypotheek te berekenen. Niet alles is te voorzien, maar er moet in elk geval stevig worden gerekend.

Bron: Tips en Advies Vastgoed